Primo-accédants : Comment investir dans un bien immobilier ?

Plus on investit, jeune, dans l’immobilier, mieux c’est ! Toutefois, la démarche n’est pas forcément simple …. Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, plateforme spécialisée dans l’investissement immobilier, fait le point et vous donne des conseils.

Mysweet’immo : Doit-on démarrer tôt ?

Arnaud Groussac : L’avantage d’investir lorsque l’on est un primo-accédant (25-30 ans) c’est qu’on est jeune, qu’on a le temps et qu’on peut financer long. Il ne faut pas avoir peur de démarrer tôt et petit. L’important, c’est de démarrer. Quitte à refaire un autre investissement 3 ou 4 ans après. D’ailleurs, les jeunes l’ont compris : aujourd’hui, 20 % de nos clients sont des primo-accédants qui investissent dans le locatif et ils se lancent de plus en plus tôt. Surtout ceux qui habitent en zone tendue où ils n’ont pas les moyens d’acheter leur résidence principale.Cela nous arrive d’avoir affaire à des personnes de 22, 23 ou 24 ans ! Ce qui n’était pas le cas il y a 10 ans. Et d’ailleurs, à cette époque, les banques refusaient les dossiers d’investissement lorsque l’emprunteur n’était pas propriétaire de sa résidence principale. Les mentalités ont changé !

Avertis, les primo-investisseurs ont parfaitement assimilé que l’immobilier est une valeur refuge. Ce qu’ils cherchent ? Se constituer un patrimoine, faire fructifier leur épargne et préparer l’avenir ! Même si leurs connaissances restent un peu floues et leur projet brouillon, ils savent très bien que, lorsqu’ils revendront le bien sur lequel ils ont investi, ils auront un apport plus important pour s’offrir une belle résidence principale.

Il faut noter que le Covid-19 a accéléré cette envie de préparer l’avenir … Beaucoup de locataires dans les grandes villes investissent pour pouvoir changer de vie, par exemple, partir en province et y acheter une maison… dans 10 ans.

Mysweet’immo : L’apport, condition sine qua non pour pouvoir emprunter ?

Arnaud Groussac : Investir lorsqu’on est un primo-accédant n’est pas simple. Ce qui pose problème ? L’obtention du financement bancaire. D’ailleurs, plus de la moitié des jeunes qui souhaitent investir échoue. Ils n’ont pas la capacité d’être financé. En cause : le resserrement des normes bancaires. Les banques sont actuellement extrêmement vigilantes sur l’endettement. Les dossiers qui sont souvent rejetés concernent les jeunes qui n’ont pas de loyer. Les banques anticipent les charges de logement et, là, l’endettement dépasse les 35 % autorisés. Les cadres en région parisienne sont également des dossiers qui ne sont pas faciles à financer. Malgré de solides revenus, le montant important de leur loyer (qui rentre dans l’endettement) les handicape fortement.

L’apport est indispensable surtout dans un dossier fragile. C’est le moyen de montrer à la banque qu’on s’investit dans le projet. L’apport rassure la banque. C’est une façon de lui dire : vous ne portez pas, seule, le risque du projet. D’une manière générale, les primo-investisseurs ont de l’épargne et ils la placent dans leur projet immobilier pour la dynamiser.

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Sans apport, il faut impérativement une profession stable et des charges, loyer compris, qui ne dépassent pas 35 % d’endettement.

Mysweet’immo : Quelles sont les erreurs à éviter ?

Arnaud Groussac : Il ne faut pas partir bille en tête sur le premier produit, la 1^ère idée… Et oui parce qu’il ne faut pas minimiser les risques et les coûts. Par exemple, on n’achète pas parce que ce n’est pas cher : il se peut qu’il y ait des travaux, de la vacance locative … Un projet d’investissement locatif se travaille, s’étudie. Bref on ne s’emballe pas ! Pour éviter les erreurs de jeunesse, liées à l’inexpérience et à la fougue, mieux vaut être accompagné.

S’il faut, bien sûr, être très vigilant sur le prix, l’emplacement …, il ne faut pas non plus faire d’affectif. On ne se projette pas dans le bien. L’autre à erreur à éviter c’est de rêver d’une opération très rentable qui permette d’être rentier dans 10 ans. Beaucoup de jeunes investisseurs, même s’ils consomment beaucoup de contenus sur Internet, se leurrent. Chez Patrimoine Store, une plateforme de conseil en gestion de patrimoine spécialisée dans l’immobilier, nous sommes obligés de les faire redescendre un peu sur terre !

Mysweet’immo : Quels sont les biens les plus intéressants pour ce type d’acheteurs ?

Arnaud Groussac : 60 % de nos primo-investisseurs se dirigent vers du meublé. Comme ils sont de plus en plus jeunes à vouloir investir et qu’ils ont peu de revenu (environ 2 000 €), investir en résidences gérées est pour eux la meilleure option. Aujourd’hui, avec les sorties de Loi Censi-Bouvard, ils peuvent acquérir un joli studio étudiant dans une résidence qui a 10 ans, quasi neuve, sur laquelle ils ont un retour de la rentabilité l’exploitant, dans un cœur de ville, notamment à La Rochelle ou à Lyon, à un très bon prix (70 à 75 000 euros). Ce type de produit est sans risque. Il se revend très bien.

Mysweet’immo : Quel conseil donneriez-vous aux Primo-investisseurs ?

Arnaud Groussac : Il faut aborder son investissement avec souplesse. Et privilégier des solutions flexibles. Entre 25 et 35 ans, on bouge… Il vaut mieux investir dans une petite résidence gérée parce que ça se revend très bien plutôt de se figer dans une loi Pinel qu’on a aura du mal à faire financer ! De toute façon, sur cette cible-là, on ne propose pas de Loi Pinel. Celle-ci est plutôt réservée aux couples de plus de trente ans qui souhaitent investir à plus long terme et défiscaliser.

Inutile également de se tourner vers un courtier. Souvent, les dossiers passent beaucoup plus facilement avec la banque du primo-accédant (dans 70 à 80 % des cas). Elle connaît son client.