Un acheteur peut-il invoquer la crise du Covid-19 pour annuler une vente ?

AcheterVincent Cuzon17 mar 2020mis à jour le27 mar 2020Partager sur

Tous les secteurs économiques sont impactés par la propagation du coronavirus sur le territoire français. L'immobilier ne fait pas figure d'exception. Dans ce contexte, les transactions non finalisées peuvent-elles être annulées ?

Non, un acheteur ne peut pas annuler une vente en raison du coronavirus

En pleine crise du Covid-19 (ou coronavirus), le Premier ministre, Edouard Philippe, a annoncé la fermeture au public de tous les commerces « non indispensables », et ce jusqu’à nouvel ordre. Les agences immobilières et les notaires n’accueillent donc plus de clients dans leurs locaux. Malgré ces mesures, un acheteur qui a signé un compromis de vente ne peut pas annuler une transaction immobilière en invoquant la crise sanitaire qui traverse actuellement l'Hexagone. Un acquéreur peut toutefois se rétracter pendant le délai légal de 10 jours dont il dispose. Si la vente d’un logement ne peut pas être annulée en raison de la crise du coronavirus, les signatures de compromis de vente ou d'actes authentiques programmées sont reportées jusqu’à nouvel ordre.

Rectificatif de dernière minute

Tous les compromis de vente, promesses de vente signés dont le délai de rétractation n'était pas achevé au 12 mars 2020 sont concernés par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020. Le délai de rétractation de 10 jours repartira à zéro un mois après la fin de la de la crise sanitaire. Par exemple, pour un dossier dont le délai n'était pas expiré le 12 mars, le délai de rétractation court désormais jusqu'au vendredi 3 Juillet 2020. En effet, le nouveau délai de dix jours partira le 24 juin 2020 soit un mois après la fin envisagée des mesures d'urgence.

Comment l’acheteur peut-il se rétracter après le délai de 10 jours ?

Coronavirus ou non, une fois le délai de rétractation écoulé, seules les clauses suspensives mentionnées dans le compromis de vente permettent à l’acquéreur d’annuler la transaction immobilière. S’il a besoin d’un crédit immobilier pour financer son achat immobilier, la condition suspensive d'obtention de crédit, qui doit obligatoirement être mentionnée dans le compromis depuis 1979, lui permet de renoncer à l’opération et de récupérer son dépôt de garantie si la banque ne lui accorde pas d’emprunt aux conditions souhaitées. En dehors de l'obtention d'un prêt, d'autres conditions suspensives facultatives peuvent être mentionnées dans le compromis de vente : droit de préemption d’une collectivité locale, vente préalable de son ancien logement, constatation de vices cachés, etc. Ces conditions suspensives permettent à l’acquéreur de se rétracter sans pénalité.

Pour que la condition suspensive d’obtention de crédit s'active, l’acheteur doit avoir déposé ses demandes de prêt dans le mois qui suit la signature du compromis, et avoir notifié l’offre de prêt dans les 2 mois.

Quelles sont les démarches à suivre pour se rétracter ?

Si l’acheteur souhaite se rétracter pendant le délai légal de 10 jours, il doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. C’est la date d’expédition qui est retenue pour vérifier si le délai de 10 jours est bien respecté. Si l’acquéreur désire faire jouer une condition suspensive pour annuler la vente une fois les 10 jours du délai de rétractation écoulé, il doit se justifier. Si sa banque ne lui accorde pas son crédit immobilier aux conditions mentionnées dans le contrat, il doit apporter la preuve de ce refus (attestation de refus de prêt) pour annuler la transaction. Si l’acheteur se rétracte pendant le délai légal de 10 jours ou en faisant jouer une condition suspensive, les sommes versées doivent lui être intégralement restituées, sans pénalité.

Si l’acheteur se rétracte sans motif valable, le compromis peut prévoir une clause engendrant l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur.