Закупуване на недвижим имот: какви задължения трябва да се спазват? Какво казва законът?

By fashionlifeshopping 04/01/2023 730 Views

Какви са предварителните условия? Какво се случва, ако не ги уважаваме? Нашият експерт, Maître Ganaëlle Soussens, ни отговаря в тази първа част от поредицата, посветена на недвижимите имоти.

Закупуване на недвижим имот: избор на имот и оферта

Когато купувате недвижим имот, трябва да имате предвид избора на имот (нов или стар, с или без работа), местоположението, цената на m², и т.н. Но в допълнение към това трябва да се спазват определени условия по отношение на закона. Такъв е особено случаят с офертата. Когато е направил своя избор, купувачът изпраща на продавача на обикновена хартия, по пощата или по имейл оферта за покупка, в която посочва цената, на която е готов да купи имота, крайния срок за обещаните продажби, финансиране условия и др. Продавачът може да откаже или да приеме офертата. Но дори и това да се приеме, правната ситуация е крехка: трудно е, ако не и невъзможно, да се „принуди“ продажбата на този етап. От друга страна, ситуацията е много различна, след като обещанието за продажба е подписано.

Покупка на недвижим имот: какво казва законът за обещанието за продажба?

Подписването на обещанието за продажба замразява правата на продавача и купувача: двете страни се обвързват неотменимо и ако една от страните не спази ангажимента си, ще трябва да плати тежки санкции на друга страна, обикновено 10% от продажната цена. С един нюанс: обещанието за продажба може да включва "предварителни условия", които позволяват на купувача като цяло да се откаже от операцията, без да дължи обезщетение на продавача. Най-известното е отлагателното условие за получаване на кредит. Позволява на купувача да резервира имота за няколко месеца, времето за него да изгради кредитното си досие и да получи финансирането, от което се нуждае, за да закупи. И ако за съжаление купувачът не получи заема си, той може да се откаже, без да дължи обезщетение на продавача.

Закупуване на недвижим имот: какви са задълженията какво казва законът?

Купувачите обаче трябва да бъдат много внимателни както във формулировката на клаузата, така и в нейното прилагане. Например, ако отлагателното условие предвижда краен срок за подаване на молби за кредит, купувачът трябва да го спази и да подаде няколко молби, следователно поне две. Ако например клаузата предвижда да пита няколко банки, купувачът всъщност трябва да подаде искането си за финансиране в няколко заведения, като поверяването на досието му на брокер не е достатъчно. По-конкретно, ако не получи кредита, купувачът трябва да уведоми продавача, а не нотариуса или агенцията за недвижими имоти. Продавачът ще провери дали тези откази следват искания за финансиране, които стриктно спазват условията на отлагателното условие. Ако това не е така, продавачът може да откаже да върне платената сума на купувача или дори да поиска пълното обезщетение за имобилизация, т.е. 10% от продажната цена като цяло.

Покупка на недвижим имот: подписване при нотариус

Имотът сменя собственика си, когато актът за продажба е подписан при нотариуса. Средствата се изпращат на нотариуса от банката, преди уговорката за подписване. Следователно купувачът трябва да планира ретропланиране, чийто последен етап е подписването. Преди това банката, която му отпуска средствата, трябва да ги е изпратила при нотариуса, което предполага, че той е приел предложението за кредит. Но тъй като той може да приеме офертата само след период на размисъл, купувачът-кредитополучател трябва да я е получил достатъчно рано. Така на всеки етап купувачът трябва да бъде проактивен и да гарантира спазването на сроковете, определени в обещанието за продажба. Често това е стресиращ период за купувачите, затова е добре да се подготвите добре и да потърсите помощ, например от нотариус.

От Ganaëlle Soussens, адвокат, експерт по право на недвижими имоти: ganaellesoussensavocat.com

ПРОЧЕТЕТЕ СЪЩО:

кой нотариус да изберете за покупка на недвижим имот