How to buy real estate without being trapped

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""""""""""""""""We bought a house in Schaerbeek.We were looking in a specific district, where the competition was tough.We visited a house for which we made a higher offer than the price requested.The real estate agent clearly put us in competition with another couple.He sent me sms to ask me to set up our offer of 5.000 euros because ‘really he liked us and wanted the house to be for us’.We agreed to set up once, then supposedly the other couple had also mounted.At one point, I ended the auction saying that it was illegal and that we stopped outbid, """"""""""""""""said Julie testifies.

""""""""""""""""We have been looking for real estate for over a year.Our file has so far been systematically refused, because we refuse to delete the suspensive clause for obtaining credit and because our ‘cash’ envelope is not substantial enough.The prices have changed completely, now the displayed price is the starting price for negotiations (up of course)).Since the health crisis, the slightest end of exterior, as small as it is, justifies a disproportionate starting price compared to the state of the property.The agents clearly say that we have no time to reflect, not even the evening.You have to sign from the first 15 -minute visit, """"""""""""""""explains Charlotte.

Julie and Charlotte are far from exceptional cases in recent months.This type of borderline or dangerous practices for buyers, agents or sellers has indeed accelerated recently with the need, linked to confinements and telework, with a much more spacious and above all endowed with an outdoor space.But that is not the only explanation.For Patrick Menache, CEO of the Macnash agency network, """"""""""""""""the craze is due to interest rates that are very low"""""""""""""""". Son confrère de Latour & Petit, Aymeric Francqui, pointe un déséquilibre entre l’offre et la demande: """"""""""""""""Statistiquement, certaines maisons n’arrivent pas sur le marché, car, suite au confinement, les gens veulent garder leur jardin.And on the other hand, people, who were not supposed to arrive on the market, land there, because they want a garden following confinement.This creates a 20% distortion between supply and demand according to immoWeb figures, which has grown upwards.""""""""""""""""

And, in this context, buyers, sellers and agents are under pressure. """"""""""""""""Les acquéreurs sont plus rapides, plus réactifs, plus agressifs.We must no longer remind them as we did before. On les prévient qu’il faut dégainer, aller vite"""""""""""""""", explique Aymeric Francqui, """"""""""""""""on observe une certaine agressivité entre acquéreurs et parfois des techniques de cow-boy de la part de certains agents"""""""""""""""".

So how can we avoid being trapped on this very competitive market?

The S4 Hospitality Class Have Been Learning How To Garish Food.https: // t.CO/JZ8VM7JM57

— UGS Food Technology Mon Sep 04 16:47:45 +0000 2017

1.The lack of transparency of the false auctions

""""""""""""""""Make offer from...""""""""""""""""This is what many potential buyers are confronted with.If the price displayed on an advertisement can be negotiated upwards and downwards, the trend is mainly up for the time being. Pour Patrick Menache, indiquer """"""""""""""""faire offre à partir de"""""""""""""""" sur une annonce """"""""""""""""n’est pas très déontologique.This remains borderline with the auction, which is a sales technique specific to notaries """""""""""""""".

Pour Renaud Grégoire, notaire, """"""""""""""""la mention ‘faire offre à partir de’ est une sorte de vente publique, de vente aux enchères, qui est obligatoirement faite par notaire selon la loi.These auctions made by notaries are transparent, there is a specifications given to everyone, everyone is housed in the same brand. Ce qui n’est pas le cas pour les agents immobiliers, il n’y a pas de transparence ni de cahier des charges"""""""""""""""", explique-t-il. """"""""""""""""C’est en outre très désagréable à vivre.The buyer is in the hands of the agent who tells him that there is a higher offer, but he cannot know if it is true, if the other buyer is solvent, if there is a clausecredit granting, etc.. Tout le monde n’a pas les mêmes informations que lors d’une vente publique"""""""""""""""", pointe le notaire.

""""""""""""""""Le principe de la vente publique est un monopole des notaires"""""""""""""""", appuie l’avocat en droit immobilier Sadri Ellouze, """"""""""""""""mais en tant que tel, le vendeur a tout intérêt à ce que son bien soit vendu le plus cher possible et donc à faire monter les enchères via son agent immobilier.Who will be able to complain about the attitude of the agent?The ousted buyer. Il lui faut alors des éléments de preuve, comme quoi l’agent a communiqué les offres alors qu’il ne le pouvait pas, il faut prouver que l’offre a été considérée comme confidentielle"""""""""""""""", détaille-t-il.

The solutions

Pour éviter de s’embourber dans des enchères ou quelconque écueil avec l’agent et/ou le propriétaire, l’avocat conseille de """"""""""""""""remettre une offre uniquement liée et limitée au vendeur, qui ne peut être communiquée qu’à ce dernier et à personne d’autre.This must be indicated in the very offer.Both the proposed amount and the document which serves as the basis for the offer cannot be communicated to a third party.This then allows you to limit the breakage """""""""""""""". Le notaire Renaud Grégoire propose, lui, une autre astuce: """"""""""""""""Ce que je donne comme conseil, c’est de ne pas faire une offre écrite, de dire oralement qu’on est prêt à mettre tel prix en signant directement un compromis pour éviter de faire monter les enchères entre acheteurs.We therefore go directly to the signing of a compromise without going through an offer - only oral.""""""""""""""""

2.The disturbing credit suspensory clause

""""""""""""""""If the owner has the choice between two offers, one with a suspensive clause of credit granting, the other without ... he will opt for the one where there is not this clause, because it is less dangerous forhim. Nous lui montrons toutes les offres reçues, mais c’est in fine le propriétaire qui choisit"""""""""""""""", explique Patrick Menache. Le directeur de L&P, Aymeric Francqui, souligne: """"""""""""""""Il y a une telle tension actuellement sur le marché que le fait de ne pas avoir de clause de crédit est nettement plus important qu’avant.""""""""""""""""

But be careful not to fall into the trap and to withdraw this clause without really having obtained your credit, even if your banker gives you an order of magnitude compared to your borrowing capacity and therefore the amount you can borrow. Car cela n’est jamais définitif et si, in fine, votre banque refuse votre demande de crédit, """"""""""""""""vous n’êtes pas en état de passer l’acte authentique de vente.The compromise generally provides for a compensation of 10% of the amount of the property if the buyer withdraws when he signed the compromise and that ultimately he does not buy (no credit, if he divorces, etc..)).There may also be damages, if this sale canceled forces the seller to make a bridge credit, etc.., il peut donc aller jusque devant la justice"""""""""""""""", explique Renaud Grégoire.

The solution

""""""""""""""""What we offer is to include compensation in the offer.We therefore make an offer with a credit condition and with a compensation of 1.000 - 2.000 euros if he is not obtained.This reassures the seller who knows that the buyer is informed about his borrowing capacity, and the buyer does not really want to lose this allowance. Cela permet de garder la condition de crédit qui est quand même importante et de verrouiller le processus"""""""""""""""", conseille le notaire.

3.Make offer without visit to be the fastest, bad plan

""""""""""""""""Here is a concrete case.We have, for a house on the edge of Brussels, visits the property to the wife of the buyer. Lui ne l’a pas visité, mais a ensuite fait une offre"""""""""""""""", illustre Patrick Menache. Aymeric Francqui confirme: """"""""""""""""Nous avons des acheteurs qui visitent à peine le bien, sans revenir.Everyone is much more aggressive, on the ball, because there are not enough goods.It is therefore necessary to make decisions very quickly, buyers are ready to enter the house and buy it directly.""""""""""""""""

But this type of attitude is not without risk. """"""""""""""""Cela revient à vendre un chat dans un sac, cela permet de dissimuler des choses"""""""""""""""", souligne Renaud Grégoire. """"""""""""""""En principe, l’acquéreur a l’obligation d’agir en bon père de famille et de faire toutes les investigations que quelqu’un de prudent et raisonnable réaliserait.He must analyze the property, leaks, infiltration, mold, etc.. S’il ne le fait pas et accepte la clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés dans le compromis… il n’aura plus que ses yeux pour pleurer"""""""""""""""", prévient l’avocat Sadri Ellouze. """"""""""""""""En faisant une offre sans visiter ou à peine, l’acheteur prend un risque important, car si souci il y a, il devra prouver que le vendeur était au courant des vices, ce qui est difficile à prouver. On peut découvrir certaines servitudes, infiltrations ou infractions urbanistiques et se retrouver dans une situation très compliquée"""""""""""""""", ajoute-t-il.

The solution

Visit - correctly - the property is necessary.We must not confuse speed and precipitation. """"""""""""""""Si les professionnels de l’immobilier font bien leur job, ils n’acceptent pas de vendre un bien sans visite"""""""""""""""", pointe le notaire.Indeed, the solution, in this case, comes rather from the agencies. """"""""""""""""Il faut mettre des règles saines et s’y tenir.Everyone should be allowed to visit the property within a certain period granted by the owner, asking that the offers be submitted for such day and not before.Then, all the offers received are transmitted to the owner and it is he who decides whether he accepts an offer or not. Alors, le prix de la course n’existe plus, ce n’est pas le premier arrivé le premier servi"""""""""""""""", explique Aymeric Francqui.

4.Outflows: at your own risk

Et si le vendeur vous demande de payer une partie en liquide, comprenez """"""""""""""""au noir""""""""""""""""? """"""""""""""""Les dessous de table ne sont que très peu souvent dans l’intérêt du vendeur, mais plutôt de l’acquéreur afin de réduire les droits d’enregistrement notamment.The seller can only have an interest in requesting a table under table only in the context of an output of joint ownership of the building or during the liquidation of a succession.But with bank transparency, it becomes more and more complicated, banks immediately ask questions. Donc ce type de pratique est de moins en moins courant"""""""""""""""", estime l’avocat en droit immobilier.

In addition, this behavior is very risky. """"""""""""""""L’administration de l’enregistrement va constater un prix déraisonnablement bas et va poser des questions, s’inquiéter de savoir s’il y a des versements liquides.It can then consider that there is fraud made against the public treasury, which exposes you to fines. Des amendes complémentaires et éventuellement pénales peuvent être prévues"""""""""""""""", prévient-il.

The solution

To avoid exposing yourself to fines, it is better to refuse to give money to black.

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